Der 3-Jahres-Takt: Ist Ihre Immobilie 2026 prüfpflichtig?
Als Vermieter oder WEG-Verwalter tragen Sie die Verantwortung für die Trinkwasserqualität in Ihren Objekten. Die gesetzlichen Vorgaben der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) sind streng. Wenn Ihre letzte routinemäßige Überprüfung im Jahr 2023 stattfand, müssen Sie jetzt handeln: 2026 steht der nächste Prüfzyklus an. Vermeiden Sie rechtliche Risiken und Bußgelder durch rechtzeitige Planung.
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Inhaltsverzeichnis
- Die Legionellen Untersuchungspflicht im Detail
- Wann handelt es sich um eine Großanlage Trinkwasser?
- Vergleich: Prüfpflichtig oder nicht?
- Die Legionellenprüfung Frist richtig berechnen
- Ihre Vorteile durch frühzeitige Beauftragung
- FAQ – Häufige Fragen zur Prüfung
Die Legionellen Untersuchungspflicht im Detail
Die gesetzliche Legionellen Untersuchungspflicht dient dem Gesundheitsschutz der Mieter. Sie gilt grundsätzlich für alle Immobilien, in denen Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit (z. B. Vermietung) abgegeben wird und in denen sich Duschen oder andere Anlagen befinden, die Wasser vernebeln.
Besonders im Fokus stehen hierbei Mehrfamilienhäuser. Der Gesetzgeber fordert eine regelmäßige, systemische Überprüfung des Trinkwassersystems auf Legionellen durch zertifizierte Probenehmer und akkreditierte Labore.
Wann handelt es sich um eine Großanlage Trinkwasser?
Nicht jedes Gebäude unterliegt automatisch dem 3-Jahres-Takt. Die Pflicht greift exakt dann, wenn das Gebäude über eine Großanlage Trinkwasser zur Warmwasserbereitung verfügt.
Eine Großanlage liegt vor, wenn mindestens eines der folgenden Kriterien erfüllt ist:
- Das Speichervolumen des zentralen Trinkwassererwärmers beträgt mehr als 400 Liter.
- Das Volumen in mindestens einer Rohrleitung zwischen dem Abgang des Trinkwassererwärmers und der am weitesten entfernten Entnahmestelle beträgt mehr als 3 Liter (Zirkulationsleitungen werden hierbei nicht mitgerechnet).
Treffen diese Parameter auf Ihre verwaltete Immobilie zu und vermieten Sie die Wohnungen, sind Sie in der Pflicht.
Vergleich: Prüfpflichtig oder nicht?
Nutzen Sie die folgende Übersicht, um auf einen Blick zu erkennen, ob Ihre Immobilie in den Prüfzyklus fällt:
| Kriterium | Großanlage Trinkwasser (Prüfpflichtig) | Kleinanlage (Nicht routinemäßig prüfpflichtig) |
|---|---|---|
| Gebäudeart | Mehrfamilienhaus (ab 3 Parteien) | Ein- und Zweifamilienhäuser |
| Speichervolumen | > 400 Liter | ≤ 400 Liter |
| Rohrleitungsvolumen | > 3 Liter (bis zur letzten Zapfstelle) | ≤ 3 Liter |
| Nutzungsart | Gewerblich (Vermietung) | Eigennutzung / Keine Vermietung |
| Prüfintervall | Alle 3 Jahre | Anlassbezogen (nur bei Verdacht) |
Die Legionellenprüfung Frist richtig berechnen
Die routinemäßige Legionellenprüfung Frist für gewerblich vermietete Mehrfamilienhäuser beträgt exakt drei Jahre.
Ein Rechenbeispiel:
Haben Sie die letzte Wasserprobe im Mai 2023 entnehmen lassen, endet Ihre Frist im Mai 2026. Eine Überschreitung dieser Frist gilt als Ordnungswidrigkeit. Da Labore und zertifizierte Probenehmer besonders zum Jahresende hin oft stark ausgelastet sind, empfiehlt sich eine Beauftragung mit mehreren Monaten Vorlauf.
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Ihre Vorteile durch unsere professionelle Wasserprobennahme
Als Hausverwalter oder Eigentümer haben Sie ohnehin einen vollen Schreibtisch. Lagern Sie die Überwachung und Durchführung der Probennahme an Experten aus.
- Rechtssicherheit: Wir entnehmen die Proben streng nach den Vorgaben der TrinkwV und DIN EN ISO 19458.
- Fristenmanagement: Wir behalten Ihren 3-Jahres-Takt im Blick und erinnern Sie rechtzeitig vor Ablauf der Frist.
- Reibungsloser Ablauf: Wir übernehmen auf Wunsch die Ankündigung bei den Mietern und sorgen für eine effiziente Abwicklung vor Ort.
- Schnelle Ergebnisse: Durch die enge Zusammenarbeit mit akkreditierten Laboren erhalten Sie rechtssichere Befunde ohne unnötige Verzögerung.
Erfahren Sie mehr über unsere Arbeitsweise auf unserer Leistungsübersicht.
FAQ – Häufige Fragen zur Legionellenprüfung
Wer darf die Wasserproben entnehmen?
Die Probenahme darf ausschließlich durch geschultes und zertifiziertes Personal erfolgen, das in das Qualitätsmanagementsystem eines akkreditierten Labors eingebunden ist. Eigene Probenentnahmen durch den Vermieter oder Hausmeister werden vom Gesundheitsamt nicht anerkannt.
Was passiert, wenn die Legionellenprüfung Frist überschritten wird?
Eine Fristversäumnis stellt einen Verstoß gegen die Trinkwasserverordnung dar. Dies kann zu empfindlichen Bußgeldern durch das Gesundheitsamt führen. Zudem setzen Sie sich im Falle einer Erkrankung eines Mieters massiven Haftungsrisiken aus.
Muss das Gesundheitsamt über die Ergebnisse informiert werden?
Nur bei einem positiven Befund (Überschreitung des technischen Maßnahmewertes von 100 KBE/100 ml) muss unverzüglich eine Meldung an das zuständige Gesundheitsamt erfolgen. Auch hierbei unterstützen wir Sie beratend.
Wer trägt die Kosten für die Legionellenprüfung?
Die Kosten für die routinemäßige Legionellenprüfung gehören zu den Betriebskosten und können im Rahmen der jährlichen Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag entsprechend vereinbart ist.
Fazit: Handeln Sie rechtzeitig für 2026
Die Verkehrssicherungspflicht duldet keinen Aufschub. Prüfen Sie jetzt Ihre Unterlagen aus dem Jahr 2023. Steht für Ihre Immobilie 2026 die nächste Untersuchung an, sollten Sie die Probennahme frühzeitig terminieren, um Engpässe und rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.
Wir unterstützen Sie präzise, direkt und normkonform bei der Umsetzung der gesetzlichen Anforderungen.